Aidatta Gecikme Tazminatı (Gecikme Faizi): KMK Madde 20 Nasıl Uygulanır?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Günlük hesapta bu, geciken tutarın her gün için %5 ÷ 30 = %0,1667'sidir. Halk arasında "gecikme faizi" denir; kanundaki adı gecikme tazminatıdır.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgi verir. Takip veya dava öncesinde bir avukata danışın.

Kanun ne diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 20, ikinci fıkra:

"Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."

Oran 2007'de 5711 sayılı Kanunla aylık yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Maddeden çıkan üç sonuç:

• Kim takip eder? Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici. Yöneticinin görevleri arasında borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapmak da sayılmıştır (KMK m.35/i).
• Ne üzerinden? Ödenmeyen gider ve avans payı üzerinden, geciken gün sayısıyla.
• Kiracı da sorumlu mu? Bağımsız bölümü kira veya oturma hakkıyla sürekli kullanan kişi; gider, avans ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

Oran azami mi, sabit mi?

Kanun metni "aylık yüzde beş hesabıyla" der; "en fazla" gibi bir sınır ifadesi kullanmaz. Daha yüksek bir oran belirlemenin kanunda dayanağı yoktur. Kat malikleri kurulunun veya yönetim planının daha düşük oran öngörebilip öngöremeyeceği ya da tazminatı hiç istememeye karar verip veremeyeceği ise kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; bu konuda farklı görüşler vardır.

Öneri: Hangi oranın ve hangi hesap yönteminin uygulanacağını kat malikleri kurulu kararında ya da yönetim planında açıkça yazın. Kanundan farklı bir uygulama düşünüyorsanız önce hukuki görüş alın.

Gecikme hangi gün başlar?

Tazminat "ödemede geciktiği günler" için işler; bu yüzden önce ödeme gününün (vadenin) belli olması gerekir. Vade, kanunla değil; işletme projesi, kurul kararı veya yönetim planıyla belirlenir.

Borçlar Kanunu'na göre ifa günü birlikte belirlenmişse, borçlu bu günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer; ifa günü belirlenmemişse temerrüt için alacaklının ihtarı gerekir (TBK m.117). Uygulamada şunlara dikkat edin:

• Ödeme gününü ve aylık payları gösteren işletme projesi veya kurul kararı kat maliklerine usulüne uygun bildirilmiş olmalı (KMK m.37).
• 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması esası getirildi; kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar. Aidat ve vadelerin dayanağı olan belgenin hangisi olduğunu bilin.
• Ödemesiz süre (ör. vadeden sonra 5 gün) tanınacaksa bunu da kararla belirleyin.

Örnek: Vade 10 Mayıs 2026 ise ilk gecikme günü 11 Mayıs'tır. 10 Haziran'a kadar 31 gün geçer; günlük hesapta bu 31/30 aydır, tam "bir ay" değildir.

Nasıl hesaplanır?

Kanun "aylık" oran verip gün bazında işletilmesini ister. Yaygın hesap, aylık oranı 30'a bölüp gün sayısıyla çarpmaktır:

Gecikme tazminatı = Geciken tutar × (Aylık oran ÷ 30) × Gün sayısı

Gün sayısı vade gününden sonraki günden başlar, hesap günü dahil sayılır. Tutar kuruşa yuvarlanır.

Örnek: 1.500,00 TL aidat, 18 gün gecikme 1.500,00 × (0,05 ÷ 30) × 18 = 45,00 TL

Birden fazla ayın borcu

Her ayın borcu kendi vadesinden itibaren ayrı hesaplanır. Hesap günü: 1 Mayıs 2026.

Kısmi ödeme

Kısmi ödeme yapıldığında, ödeme gününden sonra tazminat kalan tutar üzerinden işler.

Örnek: 1.500,00 TL aidat, vade 10.04.2026; 25.04.2026'da 1.000,00 TL ödeniyor; hesap günü 10.05.2026.

Ödeme günü eski bakiyeyle hesaplanırsa gün sayıları 16 ve 14 olur; toplam 40,00 + 11,67 = 51,67 TL çıkar. Kanun bu sınır günü ayrıca düzenlemez. Hangi yöntemi uyguladığınızı kararda yazın ve her dönem aynı yöntemi kullanın.

Ödeme hangi borca sayılır?

Birden fazla borç varken yapılan ödemenin hangi borca düşeceğini Türk Borçlar Kanunu düzenler:

• Borçlu ödeme günü hangi borcu ödediğini bildirebilir; bildirmezse, derhâl itiraz etmedikçe makbuzda gösterilen borç ödenmiş sayılır (TBK m.101).
• Bildirim ya da makbuzda açıklık yoksa ödeme muaccel borca; birden fazla muaccel borç varsa önce takip edilen borca, takip yoksa vadesi önce gelen borca sayılır (TBK m.102).
• Faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş borçlu, kısmi ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir (TBK m.100).

KMK, gecikme tazminatı ile aidat arasındaki mahsup sırasını ayrıca düzenlemez. Gecikme tazminatının TBK m.100'deki "faiz" gibi değerlendirilip değerlendirilmeyeceği yoruma açıktır; tartışmalı bir durumda hukuki destek alın.

Tazminata tazminat işler mi?

Kanun gecikme tazminatını geciken gider ve avans payı üzerinden tanımlar; tazminat tutarına ayrıca tazminat işletileceğine dair bir hüküm içermez. Hesabı yalnız geciken aidat ve avans üzerinden yapın.

Sık yapılan hatalar

1. Aylık %5'in üzerinde oran uygulamak. Kanunda dayanağı yoktur.
2. Vadesi belirsiz borca gecikme işletmek. Ödeme günü karar veya projeyle belirlenmemişse temerrüt için ihtar gerekebilir.
3. Her başlayan ayı tam ay saymak. Kanun "geciktiği günler için" der; ay bazlı blok hesap, kısa gecikmelerde fazla tutar çıkarır.
4. Kısmi ödemeden sonra ilk tutar üzerinden hesaba devam etmek. Ödemeden sonra kalan tutar esas alınır.
5. Yöneticinin tek başına tazminattan vazgeçmesi. Alacak kat maliklerine aittir. Yönetim planında yöneticiye böyle bir yetki verilmemişse vazgeçme kararını kat malikleri kuruluna bırakmak ve karar defterine yazmak doğru olur.

Yonevo'da gecikme tazminatı

• Günlük yöntem varsayılandır: aylık oran ÷ 30 × gün; her borç kendi vadesinden itibaren, kalan tutar üzerinden işler.
• Oran, vade günü, ödemesiz süre ve ödeme gününün dahil olup olmayacağı kayıtlı kuralda ayarlanır. Oran %5'in üzerine çıkarsa ekran uyarır. Ay bazlı "blok" yöntem de seçilebilir; ekranda tartışmalı olduğu belirtilir.
• Gecikme tutarına gecikme işletilmez. Açılış devri gibi vadesi belli olmayan kayıtlara da gecikme işlemez.
• Ödemeler gecikme hesabında tahakkuk tarihi sırasıyla en eski borçtan başlayarak düşülür; aynı gün doğan aidat ile gecikmeden önce aidat kapanır.
• Kesim: Gecikme elle, ayda bir veya her gün otomatik kesilebilir. Kesilmeyen kısım ekstrede "kayıt değil" olarak gösterilebilir ya da her gün kişinin gecikme satırına işlenebilir.
• İcra dosyasında anapara ve gecikme ayrı kalemler olarak görünür.

Sıkça sorulan sorular

Borçlu "gecikmeyi silin" derse ne yapmalı? Alacaktan vazgeçme alacaklıya aittir; burada alacaklı kat malikleridir. Yöneticiye yönetim planında bu yetki verilmemişse konuyu kat malikleri kurulunun gündemine alın ve kararı karar defterine yazın.

Kat maliki vefat ederse borç ne olur? Ölüm borcu sona erdirmez; mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır (TMK m.599). Mirasçılar mirası üç ay içinde reddedebilir; ölüm tarihinde mirasbırakanın ödemeden aczi açıkça belliyse miras reddedilmiş sayılır (TMK m.605–606). Takip için mirasçıların kim olduğunu belgeleyin.

Kiracıdan gecikme tazminatı istenebilir mi? Evet, KMK m.22'deki müteselsil sorumluluk gecikme tazminatını da kapsar; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra takibinin kendisi dava değildir; takibe itiraz edilir ve itirazın iptali davası açılacaksa bu şart gündeme gelir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, 22, 35, 37
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.100–102, 117
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.599, 605, 606
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B