Apartman İşletme Projesi Nedir? Nasıl Hazırlanır? (Örnekli 2026 Rehberi)

İşletme projesi, apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesi ve bu bütçenin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını gösteren belgedir. Çoğu yönetici onu "formalite" sanır; oysa usulüne uygun hazırlanıp kesinleşen işletme projesi, aidatını ödemeyen malike karşı icra takibinde belge gücü taşıyan en önemli dayanaktır.

Yasal çerçeve: KMK madde 37

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37'ye göre:

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Projede şunlar gösterilir:

• Anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
• Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini pay,
• Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her malikin ödemesi gereken avans tutarı.

Paylaştırmanın hangi esasa göre (eşit / arsa payı / yönetim planı hükmü) yapılacağını aidat hesaplama rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Tebliğ ve 7 günlük itiraz süresi

İşletme projesi hazırlandıktan sonra kat maliklerine (veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara) imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir; gerekirse yeni proje hazırlanır.

Yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi ve kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır — yani icra takibinde itirazın kaldırılmasını doğrudan sağlayabilen güçlü bir delildir. Aidat tahsilat sürecinin tamamı için aidat ödemeyen kat maliki rehberine bakın.

Pratik uyarı: En sık yapılan hata, projeyi hazırlayıp panoya asmakla yetinmektir. Panoya asmak tebliğ değildir; itiraz süresi işlemez ve belge gücü tartışmalı hale gelir. İmza karşılığı teslim veya taahhütlü mektup şarttır.

Örnek işletme projesi (12 daireli apartman)

Aşağıdaki örnek, yapıyı göstermek içindir; tutarlar temsilidir.

A. Tahmini yıllık giderler

B. Tahmini gelirler: Ortak alan kira geliri (baz istasyonu, reklam panosu vb.) varsa düşülür. Örnekte 30.000 ₺ → net ihtiyaç 600.000 ₺.

C. Avans paylaştırması: 600.000 ₺ / 12 daire / 12 ay = daire başına aylık 4.167 ₺ (eşit paylaşım esasında). Arsa payı esasında her dairenin payı oranında hesaplanır.

Hazırlarken dikkat edilecek 6 nokta

1. Geçmiş yıl gerçekleşmelerinden yola çıkın. Bir önceki yılın fiili gider dökümü en sağlam tahmin tabanıdır.
2. Enflasyon ve asgari ücret güncellemesini yansıtın. Özellikle kapıcı maaşı ve bakım sözleşmeleri yılda en az bir kez güncellenir.
3. Demirbaş/yenileme fonunu ayırın. Çatı, dış cephe, asansör revizyonu gibi büyük harcamalar için ayrı avans kalemi öngörmek, ileride toplu para toplama krizini önler.
4. Gelirleri ayrı gösterin. Ortak alan gelirleri gider avansından düşülür; şeffaflık itirazı azaltır.
5. Boş daireler için istisna yoktur. KMK m.20 gereği malik, kullanmasa da payını öder.
6. Toplu yapılarda blok/ortak ayrımı yapın. Hangi giderin blok maliklerine, hangisinin tüm maliklere paylaştırılacağı yönetim planına göre belirlenir.

İşletme projesi ile bütçe takibi birlikte yürümeli

Proje bir tahmindir; yıl içinde fiili gelir-giderle karşılaştırılmadığında anlamını yitirir. İyi uygulama:

• Her ay fiili gider/geliri işleyin, projeyle sapmayı izleyin,
• %10'u aşan kalıcı sapmalarda ek işletme projesi veya kurul kararıyla avansı güncelleyin,
• Yıl sonunda gerçekleşme raporunu denetçiye ve kurula sunun (KMK m.41 denetim).

Yonevo gibi bir apartman yönetimi sisteminde işletme projesi kalemleriyle fiili kayıtlar aynı yerde durur: tahakkuklar projeden otomatik üretilir, tahsilatlar banka entegrasyonuyla eşleşir, sapma raporu tek tıkla alınır.

Sık sorulan sorular

İşletme projesini kurul mu, yönetici mi hazırlar? Öncelik kat malikleri kurulunundur; kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin hazırlar (KMK m.37).

İşletme projesi her yıl yenilenmek zorunda mı? Proje bir yıllık tahmine dayanır; her hesap dönemi için güncellenmesi hem yasal amaca hem iyi yönetim pratiğine uygundur.

Kiracıya tebliğ geçerli mi? Evet — madde 37, bağımsız bölümden fiilen yararlananlara da bildirime imkân tanır; ancak asıl borçlu kat malikidir.

İtiraz süresi geçtikten sonra dava açılabilir mi? Kesinleşen projeye karşı genel hükümlere göre yargı yolu tamamen kapanmaz; ancak icra aşamasında projenin belge gücü malik aleyhine işler.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanızı öneririz.