Toplu Yapı Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır? Karar Çoğunlukları, Değişiklik Usulü ve Örnek İskelet

Kısa cevap: Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetimle ilgili diğer konuları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir (KMK m.28). Kanunun izin verdiği yerlerde farklı kural koyabilir, ama kanunun emredici hükümlerinin önüne geçemez. Tek yapıda değişiklik bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu, toplu yapıda ise 7579 sayılı Kanundan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyunu gerektirir.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. 7579 sayılı Kanunla 22.05.2026'da yürürlüğe giren m.70 değişikliği dahil edilmiştir. Bu yazı genel bilgi verir; yönetim planını bir avukatla hazırlayın.

Yönetim planı nedir, kanunla ilişkisi nasıl?

KMK m.28: "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir."

Kanunun izin verdiği yerlerde plan uygulanır. Örneğin ortak giderlerin dağıtımı kanunda "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye düzenlenir (m.20); plan farklı bir dağıtım öngörebilir.
Emredici hükümler plana rağmen uygulanır. Yönetim tarzı "kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla" kararlaştırılır (m.27). Toplu yapılar için 7579 sayılı Kanun açıkça ekledi: yönetim planlarının m.70'e aykırı hükümleri uygulanmaz.
Planda hüküm yoksa anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (m.28).
Plan kimleri bağlar? Bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (ör. yeni alıcıları), yönetici ve denetçileri (m.28).

Ne zaman gerekir, kim hazırlar?

Kuruluş: Kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen belgelerden biri, kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planıdır (m.12/b).
Toplu yapı: Toplu yapı kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve toplu yapıdaki bütün kat maliklerini bağlar (m.70).
Toplu yapı nedir? Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılan; altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisleri ve yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (m.66). Her çok bloklu site kendiliğinden toplu yapı sayılmaz; tapudaki kayıt ve yönetim planı belirleyicidir.

Toplu yapıda kurullar

Organ	Neyi yönetir?	Dayanak
Blok kat malikleri kurulu	Yalnız o bloğun sorunları ve o bloğa ait ortak yerler	m.69
Ada kat malikleri kurulu / ada temsilciler kurulu	Adadaki parsellere ait ortak yerler (birden çok parsel varsa)	m.69
Toplu yapı kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu	Toplu yapının ortak yapı, yer ve tesisleri	m.69
Blok yöneticisi	Blok kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir	m.71
Toplu yapı yöneticisi	Temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır	m.71
Geçici yönetim	Temsilciler kurulu oluşana kadar; en geç toplu yapının bitiminden bir yıl sonrasına, her durumda ilk yapı ruhsatından on yıla kadar	m.73

Temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (m.69). Toplu yapılarda kurullar, planda başka bir zaman yoksa en geç iki yılda bir toplanır (m.29).

Giderler: Belli bir yapıya ya da birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderleri o yapılardaki kat maliklerince; bütün bölümlere tahsis edilmiş olanların giderleri bütün kat maliklerince karşılanır (m.72). Kat malikleri, tesisin başka parselde olduğunu veya kullanmadıklarını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payından kaçınamaz (m.72).

Karar çoğunlukları

"Beşte dört" bir çoğunluk oranıdır, oybirliği değildir. Oybirliği bütün kat maliklerinin oyu demektir. Kanundaki başlıca oranlar:

Karar	Gereken çoğunluk	Dayanak
Olağan kararlar	Toplantı: sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla; karar: oy çokluğu. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu	m.30
Yönetici atamak	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.34
Yönetim planını değiştirmek (tek yapı)	Bütün kat maliklerinin beşte dördü	m.28
Toplu yapı yönetim planını değiştirmek	Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi	m.70 (7579)
Planın geçici yönetim hükümlerini değiştirmek	Toplu yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi	m.70
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, farklı renkte dış boya	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	m.19
Faydalı yenilik ve ilaveler	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42
Isı yalıtımı, yakıt ve ısıtma sistemi dönüşümü	Sayı ve arsa payı çoğunluğu; 2.000 m² ve üzeri binada merkeziden ferdiye geçiş oybirliği	m.42
Mesken olarak kayıtlı bölümde lokanta, dükkân vb. açılması	Oybirliği	m.24
Kat ilavesi	Oybirliği	m.44
Temliki tasarruflar; dış duvar veya çatının reklam için kiralanması gibi önemli yönetim işleri	Bütün kat maliklerinin oybirliği	m.45
Mülkiyetin devri davası açma kararı	Diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.25

Yaptırımlar: tahliye değil, mülkiyetin devri

Yönetim planı kanunda olmayan bir tahliye yaptırımı yaratamaz. Kanundaki en ağır yol, borç ve yükümlülüklerini diğerleri için çekilmez hâle gelecek ölçüde ihlal eden kat maliki hakkında mülkiyetin devri davasıdır (m.25). Karar hâkimindir; bağımsız bölümün değeri ödenerek mülkiyet diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Ortak giderler için iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olmak, kanunda çekilmezlik sayılan hâllerden biridir.

Kira ilişkisindeki tahliye Borçlar Kanunu'na, kapıcıya tahsis edilen yerin boşaltılması ise KMK Ek Madde 2'ye tabidir.

Değişiklik adım adım

Taslak: Değişecek maddeleri ve yeni metni bir hukukçuyla hazırlayın.
Çağrı: Kurulu toplantıya çağırın. Olağanüstü toplantı için çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılarak veya taahhütlü mektupla, sebebi belirtilerek yapılır (m.29).
Oylama: Tek yapıda bütün kat maliklerinin beşte dördü gerekir; toplantıya katılanların değil, toplam kat maliki sayısının oranı esas alınır. Toplu yapıda m.70'teki üçte iki kuralı uygulanır.
Karar defteri: Karar noter tasdikli karar defterine yazılır ve imzalanır (m.32).
Kütüğe beyan ve saklama: Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır (m.28). Beyan, değişikliğin yeni maliklerce bilinebilmesi için önemlidir; bu adım atlanmışsa hukuki destek alın.

Açıklamalı örnek iskelet

Aşağıdaki iskelet bir örnektir; her yapıya uygun hazır bir hukuki belge değildir.

Bölüm	İçerik	Not
1. Tanımlar	Anagayrimenkul, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer ve tesis listesi; toplu yapıda parsel, ada ve bloklar	Tapudaki ve projedeki bilgilerle aynı olmalı
2. Kullanım amacı	Bölümlerin mesken, işyeri gibi nitelikleri; ortak yerlerin kullanım amacı	Kütükteki niteliği değiştiremez (m.24)
3. Organlar	Kat malikleri kurulu, yönetici veya yönetim kurulu, denetçi; toplu yapıda blok, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu, üye sayısı ve seçim usulü	m.34, 41, 69, 71
4. Toplantılar	Olağan toplantı zamanı, çağrı yöntemi	Tek yapıda yılda en az bir; toplu yapıda en geç iki yılda bir (m.29)
5. Ortak giderler	Her gider türünün dağıtım esası; blok ve toplu yapı giderlerinin ayrımı	Kanundan farklı dağıtım yazılacaksa açıkça yazılmalı (m.20, 72)
6. Ödeme	Vade günü, ödeme yolu, gecikme tazminatı	Gecikme tazminatı KMK m.20'dedir
7. Ortak yer kullanımı	Otopark, bahçe, havuz, teras, dış cephe ekipmanı	Tahsis ve kiralamada m.19, 42, 45 çoğunluklarına dikkat
8. Personel	Kapıcı, güvenlik; görev tanımı; kapıcı dairesi	KMK Ek Madde 2
9. Ücretler	Yönetici ve denetçi ücreti	m.28, 40
10. Değişiklik	Değişiklik usulü	Kanundaki çoğunluğun altına inilemez (m.28, 70)

Örnek madde (Ortak giderler):

5.1. Kapıcı, bahçıvan ve güvenlik görevlisi ücret ve primleri bağımsız bölümler arasında eşit paylaştırılır. 5.2. Asansör bakımı, ortak alan elektriği ve temizliği bağımsız bölümler arasında eşit paylaştırılır. 5.3. Diğer giderler arsa payı oranında paylaştırılır. 5.4. Aidat her ayın 10. günü ödenir. Geciken ödemelere KMK m.20'deki gecikme tazminatı uygulanır.

Bu örnekte 5.2, kanundaki dağıtımdan farklıdır: kanuna göre asansör ve ortak elektrik, anlaşma yoksa arsa payıyla paylaştırılır. Plan böyle bir farklılığı ancak açıkça yazarak getirebilir. Ayrıntılar: aidat hesaplama rehberi.

Sık yapılan hatalar

Beşte dördü oybirliği sanmak. İkisi farklı oranlardır.
Toplu yapıda eski beşte dört kuralını uygulamak. 22.05.2026'dan itibaren m.70'teki üçte iki kuralı geçerlidir.
Yönetim kararıyla planı değiştirmeye çalışmak. Plan yalnız kanundaki çoğunlukla değişir.
Planla kanunda olmayan yaptırım koymak. Tahliye veya para cezası gibi yaptırımlar plana yazılarak yaratılamaz.
Kütüğe beyanı ihmal etmek. Değişikliğin tarihi beyanlar hanesinde gösterilmelidir.

Yonevo'da yönetim planına uygun çalışma

Her bağımsız bölüm için blok, arsa payı ve m² bilgisi tutulur.
Aidat tahakkukunda ek kalemler kendi dağıtım yöntemiyle (sabit, eşit, arsa payı, m²) yazılır; plandaki kalem bazlı dağıtım bu yolla uygulanır. Bloka özgü bir gideri yalnız o bloğa yazmak için diğer bölümleri tahakkuktan çıkarabilirsiniz.
Toplantılar, kararlar ve oylamalar kaydedilir; yönetim planı ve kararlar doküman merkezinde saklanabilir.
Noter tasdikli karar defteri ve kütüğe beyan yükümlülükleri yazılım dışında devam eder.

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.12, 19, 20, 24, 25, 27–30, 32, 34, 42, 44, 45, 66–74, Ek Madde 2 (m.70, 7579 sayılı Kanunla değişik; yürürlük 22.05.2026)