Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? KMK'ya Göre Eşit Pay, Arsa Payı ve Örnek Hesap

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini eşit, sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderleri arsa payı oranında paylaştırır (KMK m.20). Yönetim planı veya kat maliklerinin anlaşması farklı bir dağıtım öngörebilir. Aylık aidat, işletme projesinde her bölüm için gösterilen avans tutarıdır.

Son kontrol: 27 Eylül 2026. 7579 sayılı Kanunla 22.05.2026'da yürürlüğe giren işletme projesi değişiklikleri dahil edilmiştir.

Kanun ne diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 20, birinci fıkra:

"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."

Bu metinden üç sonuç çıkar:

• Eşit paylaşılan giderler dar bir listedir: yalnız kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi. Asansör bakımı ve ortak elektrik bu listede yoktur.
• Varsayılan kural arsa payıdır: listede olmayan giderler, anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırılır.
• Kullanmamak borcu kaldırmaz: Bölümün boş olması ya da asansörü kullanmamak paydan kurtarmaz.

Yönetim planı farklı bir dağıtım öngörebilir mi?

Evet. Madde "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye başlar; yönetim planı da bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28). Birçok yönetim planı, örneğin bütün giderlerin eşit paylaşılmasını öngörür. Ancak yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz (m.27); örneğin kullanmamanın paydan kurtarmadığı kuralı plana rağmen uygulanır.

Yönetim planını değiştirmek bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (m.28). Toplu yapılarda ise ayrı kural vardır: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu (m.70, 7579 sayılı Kanunla).

Hangi gider nasıl paylaştırılır?

Aşağıdaki tablo, yönetim planında veya kat malikleri arasında farklı bir anlaşma yoksa uygulanacak kanuni dağıtımı gösterir.

Merkezi ısıtma: Merkezi ısıtmalı binalarda bağımsız bölümler ölçüm ekipmanıyla donatılır. Toplam ısıtma giderinin %70'i ölçülen tüketime, %30'u ortak alanlar, sistem kayıpları ve asgari ısınma karşılığı olarak bölümlerin kapalı kullanım alanlarına göre paylaştırılır; kapıcı dairesinin tüketimi de ölçülür. Örnek: Aylık ısınma gideri 60.000 TL; 100 m²'lik bölüm (binada toplam 2.000 m²) tüketimin %5'ini yapmış: 18.000 × 100/2.000 = 900,00 TL + 42.000 × %5 = 2.100,00 TL → 3.000,00 TL.

Örnek hesap (2026)

Varsayımlar: 20 bağımsız bölümlü apartman; yönetim planında dağıtım için özel hüküm yok; arsa payları toplamı 1.000/1.000; kapıcı asgari ücretle çalışıyor ve prim desteği koşulları sağlanıyor (kapıcı maaşı rehberi). Merkezi ısıtma yok.

1. Eşit paylaşılan gider

2. Arsa payıyla paylaşılan giderler

3. Bölümlere düşen aidat

Yuvarlama: 2.010,70 × 20 = 40.214,00 TL; kapıcı giderinden 3 kuruş eksik kalır. Farkın nasıl kapatılacağını (ör. bir sonraki dönemde düzeltme) kararda belirtin.

Karşılaştırma: Yönetim planı bütün giderlerin eşit paylaşılmasını öngörseydi, toplam 52.214,03 TL ÷ 20 = 2.610,70 TL olurdu. A dairesi daha çok, B dairesi daha az öderdi. Bu yüzden önce yönetim planınızı okuyun.

Aidatın dayanağı: işletme projesi

Aylık aidat, işletme projesinde her kat maliki için gösterilen avans tutarıdır (m.37). 22.05.2026'dan itibaren işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar; proje kat maliklerine bildirilir ve üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki bedel, önceki yıla göre yeniden değerleme oranını aşamaz. İşletme projesi onaylanana kadar yönetici avans toplayabilir (m.35/d).

Yani "işletme projesi olmadan hiçbir durumda aidat istenemez" doğru değildir; ancak aidatın bir dayanağı olmalıdır: onaylı proje, geçici proje veya kurul kararı. Ayrıntılar için işletme projesi rehberine bakın.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

• Yönetime karşı: Kiracı, kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m.22).
• Malik ile kiracı arasında: Aidatı kimin ödeyeceğini kira sözleşmesi belirler. Sözleşmede hüküm yoksa kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya veren katlanır (TBK m.303).

Sık yapılan hatalar

1. Asansör ve ortak elektriği "eşit" saymak. Kanunda eşit paylaşılan giderler yalnız kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçidir.
2. Yönetim planını okumadan dağıtım yapmak. Planda farklı bir dağıtım varsa o uygulanır.
3. Boş bölümü paydan çıkarmak. Kullanmamak ya da boş durmak gider payından kurtarmaz (m.20/1-c).
4. Kiracıyı sınırsız sorumlu saymak. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22).
5. Dayanaksız tutar yazmak. Aidat tutarının dayanağı olan proje veya kararı saklayın ve kat maliklerine bildirildiğini belgeleyin.
6. Yuvarlama farkını izlememek. Kuruş farkları yıl içinde birikir; nasıl kapatılacağını belirleyin.

Yonevo'da aidat hesabı

• Aidat tahakkuku: Ana tutar her bölüme sabit olarak ya da bir toplam tutarın arsa payı, net veya brüt m²'ye göre dağıtımıyla hesaplanır.
• Karma dağıtım: Ek kalemlerin her biri kendi yöntemiyle (sabit, eşit, arsa payı, m²) dağıtılır. Örneğin kapıcı giderini eşit, diğer giderleri arsa payıyla aynı tahakkukta yazabilirsiniz.
• Bölüm bazında elle tutar ve istisna: Yönetim planından ya da karardan kaynaklanan farklılıklar için bölüm bazında tutar girilebilir veya bölüm tahakkuktan çıkarılabilir. Bu seçenekleri yalnız bir dayanağınız varsa kullanın.
• Bütçe ekranı: Yıllık aidat hedefini tek bir yöntemle (arsa payı, m² veya eşit) bölümlere dağıtır. Kalem bazlı dağıtım için aidat tahakkukundaki ek kalemleri kullanın.
• Otomatik aylık tahakkuk, gecikme tazminatı ve sakin portalı: Sakinler borçlarını kendi panellerinden görür.

Sıkça sorulan sorular

Aidat tutarını kim belirler? İşletme projesini kat malikleri kurulu onaylar. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar ve üç ay içinde kurulda karara bağlanır (m.37).

Yönetim planımız bütün giderlerin eşit bölünmesini söylüyor. Kanuna aykırı mı? Hayır. Kanundaki dağıtım "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" uygulanır; yönetim planı böyle bir anlaşmadır.

Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır? Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; gecikme için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı işler (m.20). Ayrıntılar: aidat ödemeyen kat maliki rehberi.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, 21, 22, 27, 28, 35, 37, 42, 43, 70
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.303
• Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (RG 14.04.2008, 26847 mük.), m.7–8