Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır? Adım Adım Yasal Süreç (2026)

Her apartman ve site yönetiminin er ya da geç karşılaştığı sorun: aidatını ödemeyen kat maliki. Ortak giderler durmaz — asansör bakımı, elektrik, su, kapıcı maaşı her ay tahakkuk eder. Bir veya birkaç malikin ödememesi, yükü ödeyen maliklerin üzerine bindirir. Bu rehberde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre yönetimin elindeki yasal araçları adım adım anlatıyoruz.

Yasal dayanak: KMK madde 20

KMK madde 20, her kat malikinin ortak giderlere katılmak zorunda olduğunu söyler. Malik; "asansörü kullanmıyorum", "dairem boş", "yönetimden memnun değilim" gibi gerekçelerle ödemekten kaçınamaz. Aidatın nasıl paylaştırıldığını merak ediyorsanız apartman aidatı nasıl hesaplanır rehberimize bakabilirsiniz.

Aynı maddenin en güçlü yaptırımı da şudur:

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Yani borç sadece anapara değildir: aylık %5 gecikme tazminatı eklenir. Bu oranın nasıl işletildiğini gecikme tazminatı rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Adım 1: Yazılı hatırlatma ve ihtar

Hukuken zorunlu olmasa da, uygulamada ilk adım her zaman yazılı hatırlatma olmalıdır:

• Borç dökümünü (dönem, tutar, gecikme tazminatı) açıkça yazın.
• Ödeme için makul bir süre tanıyın (örneğin 7 gün).
• Mümkünse noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup kullanın — ileride dava/icra aşamasında elinizde belge olur.

Çoğu borç bu aşamada tahsil edilir. Düzenli, otomatik borç bildirimi gönderen bir sistem kullanıyorsanız (SMS/e-posta), "haberim yoktu" savunması da ortadan kalkar.

Adım 2: İlamsız icra takibi

Ödeme gelmezse, yönetici ilamsız icra takibi başlatabilir. Süreç özetle:

1. Takip talebi: Bulunduğunuz yerdeki icra dairesine borç dökümüyle başvurulur. Yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla veya yönetim planındaki yetkiyle takip açabilir.
2. Ödeme emri: İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir. Borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
3. İtiraz olmazsa: Takip kesinleşir; maaş haczi, banka haczi veya taşınmaz haczi yoluna gidilebilir.
4. İtiraz olursa: Takip durur. Yönetim, itirazın iptali davası açar. Mahkeme itirazın haksızlığına karar verirse borçlu, alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir.

Burada kritik belge, kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun aidat kararıdır. Usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu madde 68 anlamında belge niteliği taşır — yani itirazın kaldırılmasında elinizi çok güçlendirir. İşletme projesinin nasıl hazırlanacağını bu rehberde anlattık.

Adım 3: Kanuni ipotek hakkı (KMK m.22)

Borç büyümüşse KMK madde 22 güçlü bir güvence sunar: kat maliklerinin, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek konulmasını isteme hakkı vardır. İpotek, o yılki giderlerin tamamı için tapu kütüğüne tescil edilir. Bu, dairenin satılması halinde bile alacağın güvence altında kalması demektir.

Ayrıca madde 22'ye göre, bağımsız bölümü kiracı kullanıyorsa kiracı da — ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmak üzere — aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, borcu doğrudan kiracıdan da talep edebilir; kiracının ödediği tutar kira borcundan düşer.

Adım 4 (son çare): Çekilmezlik davası — KMK m.25

Borcunu ödemeyen malik hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava yoluna başvurulmasına neden olmuşsa, diğer kat malikleri için durum "çekilmez" hale gelmiş sayılabilir. KMK madde 25, bu durumda malikin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer maliklere devrini dava etme imkânı tanır. Ağır ve istisnai bir yoldur; ancak kronik borçlularda caydırıcılığı yüksektir.

Sürecin özeti

Yönetimin elini güçlendiren 4 pratik kural

1. Kayıt düzeni: Tahakkuk, tahsilat ve bakiye her malik için gün gün izlenebilir olmalı. Mahkeme ve icra aşamasında düzensiz Excel tabloları delil gücünü zayıflatır.
2. Kesinleşmiş işletme projesi: Her dönem başında hazırlanıp usulüne uygun tebliğ edilmeli.
3. Düzenli bildirim: Borç hatırlatmaları otomatik ve belgelenebilir olmalı.
4. Gecikme tazminatını fiilen uygulayın: Uygulanmayan yaptırım caydırıcılığını yitirir.

Bu dört kuralın tamamı, apartman yönetimi sistemi kullanan yönetimlerde kendiliğinden işler: borç gün bazında izlenir, gecikme tazminatı otomatik hesaplanır, bildirimler kayıt altına alınır ve icra dosyası için gereken döküm tek tıkla alınır.

Sık sorulan sorular

Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar? Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde kabul edildiğinden 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Eski borçları bekletmeden takibe koymak gerekir.

Yönetici, kurul kararı olmadan icra takibi açabilir mi? KMK m.20 yöneticiye açıkça dava ve takip yetkisi verir; yönetim planında aksine hüküm yoksa ayrıca karar gerekmez. Uygulamada kurul kararı almak yine de ihtilafı azaltır.

Kiracı aidatı ödemezse kime gidilir? Asıl borçlu kat malikidir; ancak KMK m.22 gereği kiracıya da (kira borcuyla sınırlı) müteselsilen başvurulabilir.

Eski malikin borcunu yeni malik öder mi? Aidat borcu malike aittir; devirle otomatik olarak yeni malike geçmez. Bu yüzden satış öncesi yönetimden borcu yoktur yazısı istenmesi yaygın uygulamadır.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanızı öneririz.