Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır? İhtar, İcra Takibi, Dava ve Kanuni İpotek

Kısa cevap: Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; geciken tutara aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı işler (KMK m.20). Borçlu ilamsız takibe itiraz ederse alacaklı, belgesine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da mahkemede itirazın iptalini ister. Kiracı, kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur; mahkemece tespit edilen borç için bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir (m.22).

Son kontrol: 27 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgi verir. Takip ve dava için bir avukatla çalışın; süreler kaçırılırsa hak kaybı olabilir.

Dayanak: KMK madde 20

"Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."

Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını veya bölümünün boş olduğunu ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (m.20). Borç, aidat ve avansla birlikte gecikme tazminatını da kapsar; hesabı için gecikme tazminatı rehberine bakın.

Kim takip eder? Kanun hem yöneticiye hem de diğer kat maliklerinin her birine dava ve takip yetkisi verir (m.20); borcunu ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi yapmak yöneticinin görevleri arasında da sayılmıştır (m.35/i). Kanun bunun için ayrıca kurul kararı aramaz. Yönetim planınız bu konuda özel bir hüküm içeriyorsa ona da uyun; uygulamada takip politikasını bir kurul kararıyla netleştirmek tartışmaları azaltır.

1. Borç dökümü ve yazılı hatırlatma

Kanun takipten önce ihtar zorunluluğu getirmez; yine de ilk adım yazılı hatırlatmadır.

• Borcun dönemlerini, tutarlarını, vadelerini ve gecikme tazminatını gösteren bir döküm hazırlayın.
• Ödeme için makul bir süre tanıyın.
• İleride ispat için noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup kullanabilirsiniz.

Hatırlatma, borçlunun borçtan haberdar olduğunu gösterir; ancak borca veya tutara yapılabilecek itirazları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Vade belirli değilse: Ödeme günü işletme projesi veya kurul kararıyla belirlenmemişse, borçlunun temerrüde düşmesi için alacaklının ihtarı gerekir (TBK m.117). Bu durumda ihtar ayrıca önem kazanır.

2. İlamsız icra takibi

1. Takip talebi: İcra dairesine borç dökümü ve dayanak belgelerle başvurulur.
2. Ödeme emri: Borçluya tebliğ edilir. Borçlu itirazını yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir (İİK m.62).
3. İtiraz yoksa: Takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.
4. İtiraz varsa: Takip durur. Alacaklının iki yolu vardır:

İcra inkâr tazminatı otomatik değildir. İtirazın iptali davasında borçlunun itirazı haksız bulunursa, alacaklının talebi üzerine mahkeme borçluyu hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edebilir; alacaklının takibi haksız ve kötü niyetli bulunursa aynı yaptırım alacaklıya uygulanabilir (İİK m.67).

İtirazın kaldırılması da garanti değildir: Borçlu itirazını ödeme makbuzu gibi bir belgeyle ispat ederse talep reddedilir (İİK m.68). 22.05.2026'dan sonra kurul onayı almamış geçici işletme projesinin "kesinleşmiş" sayılıp sayılmayacağı yeni düzenlemede açık değildir; aidat tutarlarını kurul kararına bağlamak daha güvenlidir (işletme projesi rehberi).

3. Kiracının sorumluluğu

Bağımsız bölümü kira veya oturma hakkıyla sürekli kullanan kişi; kat malikinin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).

4. Kanuni ipotek

Kanuna göre, kat malikinin borcu yukarıdaki yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m.22). Bu hakkın önceden feragatle ortadan kaldırılması geçerli değildir (m.22'nin atıf yaptığı TMK m.893 son fıkra). Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenlerden olan alacakları önceliklidir (m.22).

Dikkat: Kanuni ipotek, borcun mahkemece tespit edilmesini ve tescil için yazılı istemi gerektirir; "o yılın bütün giderleri için" kendiliğinden kurulmaz. Tescil edilen ipotek taşınmazla birlikte gider; bölüm satılsa da güvence devam eder.

5. Mülkiyetin devri davası (KMK m.25)

Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini diğerleri için çekilmez hâle gelecek ölçüde ihlal ederse, diğer kat malikleri onun bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Kanun bazı durumları her hâlde çekilmezlik sayar; bunlardan biri, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmaktır.

• Dava açma kararı: Aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır.
• Bedel: Bölümün hükme en yakın tarihteki değeri kat malikine ödenir; hâkim bedelin bankaya yatırılması için süre verir. Mülkiyet, davacılara arsa payları oranında devredilir.
• Süre: Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa ya da dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Ağır ve istisnai bir yoldur; mutlaka bir avukatla değerlendirin.

Sürecin özeti

Yönetimin işini kolaylaştıran kurallar

1. Kayıt düzeni: Her bağımsız bölüm için tahakkuk, tahsilat ve bakiyenin tarih sırasıyla izlenebilmesi; hangi aidatın hangi belgeye dayandığının bilinmesi.
2. Dayanak belge: Aidat tutarını ve vadesini gösteren kurul kararı veya işletme projesi; kat maliklerine bildirildiğinin kaydı.
3. Belgelenebilir bildirim: Hatırlatmaların ne zaman, kime ve hangi yolla gönderildiğinin kaydı.
4. Tutarlı uygulama: Gecikme tazminatının herkese aynı kuralla uygulanması.

Yonevo'da: Her kişinin ekstresi tahakkuk, tahsilat, vade ve gecikme tazminatıyla birlikte tutulur. Aidat tahakkuku, tahsilat ve gecikme tazminatı kesildiğinde ayarlara göre sakine e-posta veya SMS bildirimi gider; ekstre sakine elle de gönderilebilir ve gönderimler kaydedilir. İcra takibi ekranında takip dosyası açılır, dosyaya bağlanacak borç belgeleri seçilir; anapara ve gecikme ayrı görünür. Takibin icra dairesinde başlatılması ve davalar ise sizin ya da avukatınızın yapacağı hukuki işlemlerdir; yazılım bunların yerine geçmez.

Sıkça sorulan sorular

Yönetici kurul kararı olmadan icra takibi açabilir mi? Kanun yöneticiye dava ve takip yetkisini doğrudan verir (m.20, m.35/i) ve ayrıca kurul kararı aramaz. Yönetim planındaki özel hükümlere uyun; uygulamada takip politikasını kurul kararıyla belirlemek faydalıdır.

Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar? Kira bedelleri ve benzeri dönemsel edimler için Türk Borçlar Kanunu beş yıllık süre öngörür (TBK m.147/1); genel süre on yıldır (m.146). Aylık aidat ile tek seferlik bir onarım payının hangi süreye tabi olacağını avukatınızla değerlendirin ve eski borçları bekletmeyin.

Kiracı aidatı ödemezse kime başvurulur? Borçlu kat malikidir. Kiracıya da, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak başvurulabilir (m.22).

Eski malikin borcunu yeni malik öder mi? Aidat borcu, doğduğu dönemdeki malikin borcudur ve satışla kendiliğinden yeni malike geçmez. Bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek taşınmazla birlikte gider. Satış öncesi yönetimden borç durumunu gösteren bir yazı istemek yaygın bir uygulamadır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra takibi başlatmak dava değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, 22, 25, 35, 37
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.62, 67, 68
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.117, 146, 147
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.893