Kat Malikleri Kurulu Toplantısı: Çağrı, Yeter Sayı ve Kararlar (2026)

Apartman ve sitelerin en yüksek karar organı kat malikleri kuruludur (halk arasında "apartman genel kurulu"). Aidatın belirlenmesinden yönetici seçimine, ortak alan tadilatından dava açılmasına kadar bütün önemli kararlar burada alınır. Usul hatası yapılmış bir toplantının kararları iptal edilebilir — bu rehber, 634 sayılı KMK'ya göre usulüne uygun toplantının bütün adımlarını anlatıyor.

Toplantı ne zaman yapılır? (KMK m.29)

Kat malikleri kurulu yılda en az bir defa toplanır. Yönetim planında toplantı zamanı belirlenmemişse toplantı Ocak ayının ilk ayı içinde yapılır.
Toplu yapılarda (birden çok parsel/blok) kurullar en geç iki yılda bir toplanır; ayrıntı yönetim planında düzenlenir.
Olağanüstü toplantı: Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine toplanılabilir.

Çağrı nasıl yapılır?

Olağanüstü toplantılarda çağrının, toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir. Olağan toplantılarda da ispat kolaylığı için aynı usul tavsiye edilir. Çağrıda:

Toplantının yeri, tarihi ve saati,
Gündem maddeleri,
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi

açıkça yazılmalıdır. İlk çağrı yapılırken, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre 7 günden az olamaz.

Sık yapılan hata: WhatsApp grubuna mesaj atmak tek başına usulüne uygun çağrı değildir. İtiraz halinde toplantı kararlarının tamamı risk altına girer. Yazılı/ispatlanabilir çağrıyı esas alın; dijital duyuruyu destekleyici olarak kullanın.

Yeter sayılar: çifte çoğunluk ve ikinci toplantı (KMK m.30)

Toplantı	Toplantı yeter sayısı	Karar yeter sayısı
İlk toplantı	Maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası (çifte çoğunluk)	Katılanların oy çokluğu
İkinci toplantı (en geç 15 gün sonra)	Yeter sayı aranmaz	Katılanların salt çoğunluğu

Bazı kararlar için kanun özel/nitelikli çoğunluk arar; örneğin:

Yönetici atanması (KMK m.34): sayı ve arsa payı çoğunluğu — ikinci toplantıda da bu çoğunluk gerekir.
Faydalı yenilik ve ilaveler (m.42): sayı ve arsa payı çoğunluğu.
Ortak yerlere ilişkin temliki tasarruflar, anayapıya önemli tadilat (m.45): oybirliği.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur — yöneticinin görev ve sorumluluklarını bu rehberde topladık.

Oy hakkı ve vekâlet (KMK m.31)

Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.
Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Malik, oyunu vekâletname ile temsilciye kullandırabilir. Bağımsız bölüm sayısı 40'tan fazla olan yapılarda bir kişi, oyların %5'inden fazlasını vekâleten kullanamaz.
Doğrudan ilgili olduğu konularda (örneğin kendisiyle yapılacak sözleşme) malik oy kullanamaz.

Karar defteri (KMK m.32)

Kararlar, noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılık gerekçesini yazıp imzalar. Karar defteri:

Her sayfası noter mührü taşıyan fiziki defterdir; her yıl kapanış/açılış tasdiki yaptırılır,
İcra takibi ve davalarda temel delildir,
Yönetici değişiminde devir-teslimin en kritik parçasıdır.

Aidat kararının uygulanabilmesi için karar metninde tutar, dönem, ödeme günü ve gecikme yaptırımı açıkça yazmalıdır. Gecikme tazminatının işletilmesi için ayrıntılı rehber: KMK m.20 gecikme tazminatı.

Kararlara itiraz ve iptal (KMK m.33)

Kurul kararını anlaşmazlığa düşen malik mahkemeye taşıyabilir:

Toplantıya katılan malik: karar tarihinden itibaren 1 ay içinde,
Toplantıya katılmayan malik: kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir.
Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre koşulu aranmaz.

Usulsüz çağrı, yeter sayısız toplantı ve gündem dışı karar; iptalin en sık üç gerekçesidir.

Toplantı öncesi yönetici kontrol listesi

Gündemi hazırla (aidat/işletme projesi, faaliyet raporu, denetim raporu, yönetici seçimi, tahmini bütçe).
İşletme projesini ve yıllık gelir-gider raporunu yazdır — hesap vermek m.39 gereği zorunludur.
Çağrıyı 15 gün önceden, ikinci toplantı tarihiyle birlikte tebliğ et.
Vekâletnameleri toplantı başında topla, hazirun listesi imzalat.
Kararları defterde madde madde yaz; aykırı oyların gerekçesini ekle.
Toplantı sonrası kararları tüm maliklere (katılmayanlar dahil) duyur.

Hazirun listesi, arsa payı oranları, borç-alacak dökümü ve faaliyet raporu gibi belgeleri elle derlemek saatler alır; apartman yönetimi sistemi kullanan yönetimlerde bu çıktılar hazırdır, duyurular ise sakin portalı ve SMS/e-posta ile kayıt altında iletilir.

Sık sorulan sorular

Kiracı genel kurula katılabilir mi? Katılabilir ancak oy hakkı yoktur; oy kat malikine aittir. Malik, kiracısına yazılı vekâlet verebilir.

Toplantı yapılmazsa ne olur? Kurul toplanamadığında yönetici atanamaz; bu durumda kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir (m.34).

Kararlar katılmayan malikleri bağlar mı? Evet. Usulüne uygun alınan kurul kararları, toplantıya katılmayan ve aykırı oy veren malikler dahil bütün malikleri ve onların külli/cüzi haleflerini bağlar (m.32).

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanızı öneririz.